토지거래 허가구역에 대해 구체적으로 파헤쳐본 포스팅입니다.
자본주의 사회에서는 많은 투자처들이 있습니다. 최근에는 주식에 대한 관심이 많이 쏠렸으나, 자산의 가치가 점진적으로 우상향한다는 측면에서 토지투자는 많은 각광을 받고 있습니다. 그러나 토지투자는 아파트나 다른 부동산에 비해서 다소 생소한 측면이 있기 때문에 많은 공부가 필요합니다. 적절한 매매가격을 산정하기기도 어려우며, 각종 용어들을 하나하나 잘 알고 있어야 투자에서 실수하지 않을텐데요.
부동산 시장이 활황이거나, 특정 호재가 있을때에 뉴스에 많이 들리는 단어가 바로 '토지거래 허가구역' 입니다. 우리 헌법에서는 결제질서의 기본원칙에 위배되지 아니하여 합헌으로 선언된적이 있기 때문에 앞으로도 없어질 일은 없을 제도 입니다. 우리가 살아간는동안 부동산을 접하면서 사라지지 않을 단어라면 확실하게 알아두는 것이 도움이 되겠죠?
토지거래 허가구역은 서울 수도권의 아파트를 매매할 때에도 걸림돌이 될 수 있는 제도이고, 경기도 외곽에 토지 투자를 할 때에도 등장해서 발목을 잡을수 있는 제도입니다. 그렇다면 이 제도가 무엇이고 어떻게 대처해야하는지 자세히 알아보도록 할게요.
● 토지거래 허가구역이란?
국토의 투기성 거래가 성행하거나 그러한 우려가 있을 지역 또는 지가가 급격하게 상승할 가능성이 있는 지역에 투기성 매매를 방지하기 위해서 설정한 구역. 대통령령으로 정해지는 지역의 경우는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래허가구역으로 지정할 수 있다.
토지거래 '허가'구역 이라는 단어를 생각해볼 필요가 있는데요. 허가구역으로 지정되지 않는 다른 일반적인 부동산의 거래는 '신고제' 입니다. 말 그대로 거래내용을 신고하고 문제가 있다면 조사를 받는식으로 진행이 되는데요.
반면 '허가제'는 허가를 받을때까지는 무효상태가 되고, 허가를 만약 못받게 된다면 확정적 무효가 됩니다.
즉, 신고와 반대로 '허가'는 실질적으로 해주지 않겠다는 뉘앙스가 강합니다.
● 토지거래 허가구역으로 지정되면??
이 제도의 무서운 지점은 허가 신청서를 제출하여 적합이 나오지 않을 경우에 토지를 매수할 수 없다는 것입니다. 허가 되는 경우는 용도에 맞게 농업,임대,주거,사업 부지 등으로 제출된 목적에 부합될 경우입니다.
최근에는 서울에 신규로 지정되는 곳이 대부분인데요. 특히 용산정비창 부지, 한강로 이촌 2동, 여의도 아파트 지구, 압구정 아파트지구, 성수 전략정비 구역, 목동 등 재개발이 예정된 지역들도 많이 지정되고 있습니다.
● 토지거래허가구역에 대한 Q&A
토지거래 허가구역으러 지정될경우 일반인들이 가장 궁금해하는 부분은 두 가지 입니다.
(1) 아파트를 매매하는 경우
(2) 토지를 매매하는 경우
두 가지 사례를 자세히 알아볼게요.
● 토지거래허가구역 아파트 매매
위에서 언급했지만 수도권 특히 서울 지역에 재건축 예정된 곳들이 많이 지정되었는데요.
(용산정비창 부지, 한강로 이촌 2동, 여의도 아파트 지구, 압구정 아파트지구, 성수 전략정비 구역, 목동 등 )
아파트의 경우 '대지지분'을 기준으로 합니다. 대지지분이 아래 기준에 해당되는 경우 허가를 받아합니다.
구역 내에서 허가대상 초과면적의 토지를 거래하기 위해서는 해당 지역장의 허가를 받아야한다.
* 주택의 경우 대지지분
* 주거지역 18 ㎡ /상업지역 20 ㎡
* 최근 더욱 강화되어 아래 기준으로 변경됨
* 주거지역 6 ㎡ /상업지역 15 ㎡
아파트 및 상가 매매에 대해 가장 많은 분들이 궁금해하시는 점들을 정리했습니다.
Q1. 토지거래허가구역에서는 갭투자는 절되 안된다!?
A1. Yes! 주택 취득시점 전에 임대차계약 기간 종료되는 경우 전세계약 승계는 불가능
Q2. 상가 건물도 임대 절대 안된다?
A2. NO! 꼬마빌딩과 같은 근린생활시설은 예외 인정. 건축물 일부분은 임대 가능.
Q3. 공동명의면 규제 안받는다??
A3. NO! 부부, 가족 등의 공동명의 토지, 주택도 동일인 취득으로 간주해 허가기준 (주거지역 6㎡, 상업지역 20㎡초과) 판별
Q4. 새로 분양받은 아파트도 임대 안된다?? No!
A4. 신규 주택 분양의 경우 2년간 실거주 의무 부과받지 않고, 전세 등 임대계약 가능
Q5. 토지거래허가구역에 해당하는 아파트에 실거주 할 예정입니다. 어떻게 해야하나요?
A5. 거래 당사자와 토지의 상세정보는 물론이고 계약예정금액, 자금조달계획 등을 첨부해야함.
허가신청을 받은 지자체는 15일 이내에 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가 처리해야한다.
불허가 처분에 이의가 있을 경우 1개월 이내에 신청할수있다.
● 토지거래허가구역 토지 매매
최근에 토지거래허가구역으로 지정된 경기도 용인시 처인구 원삼면의 사례를 보면 알 수 있습니다. (23년 3월 22일 해제 예정)
용인시 반도체 클러스터 지정으로인해 단기간의 극심한 토지가격이 상승한 원삼면을 용인시에서 토지거래허가구역으로 지정하였습니다. 반도체 산업의 특성상 수많은 전문 인력들이 필요하기 때문에 주변에 상권은 물론이고 신도시까지 들어올것이라는 예측이 많았기 때문인데요. 제 주변에도 대출을 무리하게 받아서라도 원삼면에 땅을 사신 지인이 있었습니다.
이러한 기대심리 때문인지 농지를 포함한 토지가격이 급격히 상승하였습니다. 이를 인지한 용인시에서 원삼면은 물론이고 그 옆 동네인 백암면까지 토지거래허가구역으로 지정하여 실질적으로 토지거래가 이루어지지 않게하였습니다.
토지거래 허가구역에서 토지를 매매할때 궁금한 부분들을 자세히 볼게요.
Q1. 토지거래허가구역 토지는 어떻게 확인하나요?
A1. 국토부에서 운영하는 '토지이음' 이라는 사이트에서 확인 가능합니다.
(1) 위 사이트에서 세부 주소를 입력합니다.
(2) 검색 결과에서 [토지이용규제 기본법 시행령] 란에 '토지거래계약에관한허가구역' 이 들어가 있으면 토지거래 허가구역입니다.
(3) 지도를 확대하여 세부 지도에서 '토지거래계약에관헌허... ' 를 클릭하면
토지거래 허가구역이 지도상에 빨간색으로 표기됩니다.
Q2. 토지거래 허가구역 내의 토지를 거래할 때 허가를 받아야하는 토지 면적은 얼마나 되나요??
A2. 허가구역 내에 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡를 초과하는 토지를 거래할 경우, 구청장에게 토지거래 계약 허가를 받아야합니다.
Q3. 위반할 경우 어떻게 되나요??
A3. 이를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 계약 토지 거래가격의 30%이하를 벌금으로 지불해야 합니다.
토지거래허가구역에 대해서 알아보았습니다. 부동산 거래는 살면서 몇번 없을 중요한 일입니다.
특히 토지 투자는 신중하게 거래하셔야하는데요. 토지는 환금성이 떨어지기 때문에 잘 못사면 몇십년은 팔지도 못하고 후회할수 있기 때문입니다.
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